金融高新区公寓总价才30万！地铁盘！咋回事？
看房这件事，看了才有发言权。
近几日，功夫君踩了一些小众楼盘，它们大多数出现在中介疯转的朋友圈里，价格超低，身份不明，位置成迷。
功夫君能做的，就是基于已掌握的情况，尽可能厘清它们的真实情况，不吹也不黑，给购房者一份参考建议，毕竟各人需求不同。
位置：桂城宝石西路1号
在售：45/51㎡公寓
性质：使用权公寓
售价：30万/套，砍砍价还能打98折。
这个盘，很多人可能连名字都未曾听过。
其位于夏北中心公园东侧，往西直线距离一公里处便是宜家家居和千灯湖地铁站，东侧一路之隔是万科楼盘，近广州芳村。
▲C时代南海互联网产业园
该盘目前在清面积45㎡和51㎡的公寓尾货，毛坯总价30万/套，讲讲价还能打个98折。如此便宜，只因它卖的是使用权，剩余23年零10个月。
“在使用期1-20年之内，倘若政府要拆迁另作他用，赔偿款100%会归业主。如果是第21年拆迁，赔偿款业主分得80%，村民分得20%。”销售说。
▲C时代沙盘
据了解，C时代南海互联网产业园启动于2012年，定位以互联网、电子商务产业为主，建有两栋写字楼和一栋公寓，后者主要为办公人员提供居住配套。
这栋公寓总高10层，1-2层为商业，4梯34户，尾货仅剩45㎡和51㎡，都是低楼层，层高3.9米，去年11月已经交楼，现在都是毛坯现房。
▲正在清尾货的公寓
先来看看业主简装的效果：
▲业主简装板房
销售人员表示，今年6月奥斯汀酒店才正式开业，每月按40元/平的租金返还业主，并约定每年租金上浮5%，一次性签五年合约。不过，前提是业主要将毛坯房交与酒店做统一装修，标准按1500元/平计算，其中1000元/平是硬装，500元/平是软装，效果如下：
▲奥斯汀装修板房
功夫君算了一笔账，假设一套45㎡公寓总价30万，交给奥斯汀酒店装修另加6.75万，合计投入成本是36.75万。
酒店每月返还租金1800元/㎡，第一年即2.16万，此后按每年上浮5%计算，五年租金总和约为11.9万，扣除物业费计算年回报率约为6.3%，详见下表：
▲奥斯汀返租前五年投资回报率
嗯，看着的确要比银行理财高一些，但是倘若酒店经营不善，“每年上浮5%”是否能实现也未可知，5年后酒店不再与你续约又怎么办？续约了是否还能保持这个收益率呢？可就说不准了。
▲公寓大堂
也就是说，好不好租，租金到底能收多少，除了看项目本身的优势，还要看公寓的体量与酒店后期的运营能力。
位置：禅城雾岗路西侧，五峰山东侧
在售：26-27㎡公寓
性质：使用权公寓
售价：30万/套起步
前段时间被中介刷屏的星光城也是一个出售使用权的公寓盘。【戳我看详细报道】
该盘原名加德公馆，是佛山义乌小商品城二期，目前在售面积约26-27㎡的公寓，使用权剩余38.5年，如果中途遇到拆迁，业主会收到赔偿款，这与C时代类似。
这批公寓总价30万起步，带装修，层高5.3米，部分户型可做两房，还带阳台，首付不到20万，对资金局促的买家来说着实很吸引。
不过，项目劣势也比较明显，除了使用权的限制，其所在位置紧邻五峰山，距离最近的地铁站步行至少也要2.5-3公里，周边活动人群主要以学生、外来务工人员及参展人员为主，能否持续获得预期租金存在变数。
再者，待返租期一过，续约与否和租金情况都要重新拟定。
在佛山，出售使用权的物业项目并不少见，这是盘活村集体用地的一种有效方式，近几年多被应用。
一般来说，使用权公寓的售价都要低于产权公寓，地段、交通及配套还需要完善，物管能力也相对较弱。
开发商转让使用权给个人买家，一定要提前说明卖的是使用权，不是产权，利弊要清晰告知，不能误导。
购房者购买更要提前做好功课，了解项目情况、租金回报率，算笔明账，周全考虑，不要轻信销售或中介的一面之词，冲动购买。
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